Wachstum langsamer, aber: Wohnen bleibt in Erlangen teuer

ERLANGEN - Im Oktober erscheint der Mietspiegel 2017: Erlangen bleibt eine der teuersten Kommunen, auch wenn der Anstieg leicht gebremst wurde. Was das für die Stadt bedeutet.

Der Anstieg der Mieten in Erlangen hat sich in den letzten vier Jahren verlangsamt. Dennoch gehört die Universitätsstadt weiterhin zu den Kommunen, in denen das Wohnen besonders teuer ist. 8,14 Euro muss man derzeit durchschnittlich für den Quadratmeter zahlen (ohne Nebenkosten). Das sind 10,6 Prozent mehr als 2013, was einem jährlichen Anstieg von 2,6 Prozent entspricht.

Das geht aus dem neuesten Mietspiegel hervor, der im Haupt-, Finanz- und Personalausschuss bereits begutachtet wurde und der im Stadtrat am Donnerstag voraussichtlich beschlossen wird. Veröffentlicht wird der neu berechnete Mietspiegel im Oktober.

Dem Mietspiegel 2017 liegen die Daten einer Stichprobe in 1781 Mietwohnungen und gemieteten Häusern zu Grunde. Nichteinbezogen wurden Heime und Sozialwohnungen.

Es kommt auf die Wohnlage an

Die Daten sind wichtig, denn bei Mieterhöhungen muss der Mietspiegel immer mit angegeben werden, auch wenn der Vermieter sich auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten beruft. Außerdem wird die Liste auch mit Blick auf die seit August 2015 in Erlangen geltende Mietpreisbremse herangezogen. Der so genannte qualifizierte Mietspiegel wird im Zwei-Jahres-Turnus aktualisiert und alle vier Jahre neu aufgestellt. Für die Umfrage hatte die Stadt an 14 000 ausgewählte Haushalte (sehr komplizierte) achtseitige Fragebogen verschickt. Zurück kamen nur 2485, und davon entsprachen 1781 den Voraussetzungen für die Erhebung des Mietspiegels.

Wie werden die Daten gewertet? Zunächst einmal wird eine monatliche Basis-Nettomiete je nach Wohnfläche errechnet. Sie liegt zum Beispiel für 18 Quadratmeter bei 8,30 Euro. Bis zu einer Größe von 80 Quadratmetern sinkt der Preis, dann zieht er wieder an. Bei 101 bis 105 Quadratmetern sind es schon wieder 7,88, bei 111 bis 120 Quadratmetern 8,05 Euro. Das aber sind nur Basisdaten.

Das Verfahren ist komplex

Es kommt nämlich auf die Wohnlage an. Je nach genereller Wohnqualität werden in der Stadt vier Gebietstypen (blau, grün, gelb und rot) gebildet, in denen die Höhe der Miete von der Basismiete nach oben und unten abweicht. Im roten Gebiet, das große Teile des Zentrums, des Stadtostens sowie in Burgbergnähe umfasst, müssten grundsätzlich 13 Prozent mehr veranschlagt werden, in stadtfernen (blauen) Gebieten liegen die Mieten 14 Prozent unter dem Durchschnitt. Grün und gelb haben einen geringen Auf- und Abschlag.

Außerdem kommt es auf die Lage der Wohnung im jeweiligen Gebiet an, ebenso auf die Art des Gebäudes und etwa auf die Nähe zu Einkaufszentren, Naherholungszentren und vielbefahrenen Straßen sowie auf die individuelle Ausstattung der Wohnung: Gibt es einen Balkon oder Garten, was ist mit Küche und Bad, mit Heizung und Fenstern, wann und was wurde zuletzt renoviert? Gut 50 solcher Merkmale sind aufgelistet und sie bestimmen mit einem prozentualem Auf- und Abschlag die Miethöhe mit. Eine gut ausgestattete Einbauküche schlägt mit plus zehn Prozent zugute, Einzelöfen als einzige Heizung mit minus acht Prozent , hoher Lärmpegel durch eine Straße mit minus zwei Prozent.

Stadt macht ein paar Beispielrechnungen

Aus all dem kann man sich in einem sehr komplexen Verfahren errechnen, wie hoch für die eigene Wohnung die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ist. Die tatsächliche Miete kann freilich darüber oder darunter liegen. Denn es gibt in Erlangen eine Spannbreite von je 18 Prozent nach oben und unten. Ein Vermieter kann also bis zu 18 Prozent mehr verlangen, als die Vergleichsmiete beträgt — oder auch bis zu 18 Prozent darunterbleiben.

Die Stadt hat dazu in einem Pressegespräch ein paar Zahlenbeispiele vorgelegt. Eine Wohnung in der Friedrichstraße (rotes Gebiet), Baujahr 1800, 120 qm2, Zentralheizung, Parkettböden, zwei Badezimmer, integrierte Küche mit Einbauküche, neue Heizung, neue Fenster und Balkon hat eine Vergleichsmiete von 10,38 Euro pro qm2, bei einer unteren Grenze von 8,51 und einer oberen von 12,25 Euro.

Bei einer Wohnung, Baujahr 1985, in ruhiger Lage an der Büchenbacher Anlage (grünes Gebiet, als drei Prozent unter dem Durchschnitt) mit 65 qm2, Zentralheizung, Einbauküche, Parkettboden, Balkon und Tiefgaragen-Stellplatz liegt die Vergleichsmiete bei 7,91 Euro und kann zwischen 6,49 und 9,33 Euro schwanken.

Schließlich eine Wohnung am zentral gelegenen Lorlebergplatz, Baujahr 1890 mit 110 qm2, einfache Böden und Fenster, kein Balkon, nicht renoviert und mit Belästigung durch gastronomische Betriebe hat eine Vergleichsmiete von 8,11 Euro, mit einer unteren Grenze von 6,65 und einer oberen von 9,57 Euro. In diesem Segment liegt, zumindest bei den genannten Beispielen, die Steigerungsrate gegenüber dem Mietspiegel von 2013 am höchsten: Die Wohnung wurde um fast 14 Prozent teurer.

Und noch ein paar Vergleichszahlen: In Erlangen zahlt man durchschnittlich 8,14 Euro pro qm2 (jährliche Steigerung 2,6 Prozent). In Fürth (Angaben von 2016) sind es 5,63 Euro (plus 0,4 Prozent), in Regensburg 7,77 Euro (2016, nur Fortschreibung, Steigerungsrate wurde nicht angegeben) und in München 11,23 Euro (plus 2,3).