Die Stadt Forchheim arbeitet an Reform des Baulandmodells

FORCHHEIM - Ein Baugebiet auszuweisen heißt für eine Gemeinde noch lange nicht, dass auf dieser Fläche auch in absehbarer Zeit Häuser gebaut werden. Die Fläche ist dann zwar da, auch die Erschließung ist fix und fertig, aber die Grundstücke werden häufig gar nicht genutzt oder liegen erst längere Zeit brach. Die Stadt Ebermannstadt kann darüber ein bitteres Lied singen. Wie will Forchheim künftig damit umgehen?

Das Zauberwort in Forchheim heißt seit über 20 Jahren: Baulandmodell. Damals gehörte die Stadt zu den Vorreitern. Doch heute ist der Zauber verflogen. Das Baulandmodell arbeitet mit einer Mischung aus Zuckerbrot und Peitsche: Wenn du, Grundstücksbesitzer, mir als Stadt 45 Prozent deiner Fläche zu einem Festpreis verkaufst (davon werden 30 Prozent günstig an Bauwillige weiterverkauft, der Rest ist Verkehrsfläche), dann kannst du über die restlichen 55 Prozent frei verfügen.

Verkaufst du aber nicht, gibt es kein Baugebiet und du wirst – überspitzt ausgedrückt – doch nicht Millionär.

Weitergereicht wurden und werden die von der Kommune erworbenen Flächen dann an Bewerber, die nach sozialen Kriterien bewertet werden, aber auch nach der Herkunft (Einheimische werden bevorzugt). Für diese Bauherren besteht auch eine Bauverpflichtung innerhalb einer Frist. Die Flächen, die in Privatbesitz bleiben, sind davon nicht betroffen.

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Nun ist das Baulandmodell in die Jahre gekommen. Es lässt sich nicht mehr überall anwenden. Zum Beispiel soll am Weingartsteig ein Baugebiet entstehen. Aber wegen der Rutschgefahr wird das Bauen dort so teuer, dass die klassische "junge Familie", die ein günstiges Grundstück sucht, nicht dafür in Frage kommt. "Wie geht man damit um?", fragt René Franz, der Chef des städtischen Bauamtes. Er arbeitet federführend mit einer Gruppe von Verwaltungsmitarbeitern die Reform des Baulandmodells aus. Oder besser: die Reformen.

Denn Franz sagt, dass es inzwischen eine Reihe von real existierenden Szenarien gibt, auf die das herkömmliche Baulandmodell nicht angewendet werden kann. Zum Beispiel verpflichtet die 2016 beschlossene "Forchheimer Mischung" die Stadt, bei jedem neuen Baugebiet ein Viertel der Grundfläche für Einzelhäuser zu vergeben, ein Fünftel für Doppelhäuser, 15 Prozent für Reihenhäuser und 40 Prozent für Geschosswohnungsbau. Mit dem bisherigen Baulandmodell ist dies schwer zu bewerkstelligen.

Ebenfalls immer wieder ein großes Hindernis für die Ausweisung von Bauflächen: Einer der Grundbesitzer macht nicht mit. Im Extremfall kann so einer von 100 verhindern, dass eine größere Fläche verfügbar gemacht werden kann. René Franz: "Es gibt natürlich die Möglichkeit, sein Grundstück im Umlageverfahren an den Rand zu legen", so dass dennoch eine geschlossene Fläche entsteht. Aber auch das ist nicht immer praktikabel.

Bleibt letztlich ein so genannter Bauzwang: Wenn eine Fläche mal ausgewiesen ist, muss sie in einer bestimmten Frist auch bebaut werden, auch von den Alt-Besitzern. Andernfalls wird die Fläche kein Bauland. Der Bayerische Gemeindetag rät den Kommunen zu diesem Mittel, verbunden mit dem Ziel, als Gemeinde selbst in den (Zwischen-)Besitz der Flächen zu kommen. Viele Gemeinden Bayerns praktizieren das mit Erfolg.

Oberbürgermeister Uwe Kirschstein (SPD) hat diese Variante in die Diskussion eingebracht und erntet damit bei CSU, JB, FW und FDP heftigen Widerspruch. Ulrich Schürr (JB): "Wir sind gegen eine scharfe, fristgebundene Bauverpflichtung und halten sie auch rechtlich für fragwürdig." Freilich müsse aber das Baulandmodell reformiert werden, weil es "nicht mehr die nötigen Anreize schafft, Grundbesitzer zum Verkauf zu bewegen".

Es gebe neben Zwang noch andere "Instrumente", so Schürr. Zum Beispiel die Höhe des von der Stadt bezahlten Quadratmeterpreises (zurzeit 75 Euro), oder den prozentualen Anteil der abzugebenden Fläche (derzeit 45 Prozent). Eine Bauverpflichtung "im überschaubaren Rahmen" könne man auch vertraglich mit dem Grundbesitzer festlegen. Genauer wird Schürr nicht.

"Hände weg vom Bauzwang", sagt CSU-Sprecher Udo Schönfelder kategorisch. Stattdessen schlägt er vor, der Stadtverwaltung bei der Mobilisierung von Bauflächen in den Verhandlungen mit den Grundbesitzern "künstlerische Freiheit" einzuräumen. Nur das Ziel solle festgeschrieben sein: "Die Intention der Wertabschöpfung" (also günstiges Bauland zum Weiterverkauf zu erwerben).

Annette Prechtel (FGL) möchte die Vergabe von Grundstücken im Baulandmodell künftig auch an ökologische Kriterien geknüpft wissen: "Wer gewisse ökologische Standards erfüllt, erhält mehr Punkte." Im Übrigen dürften nicht einfach immer mehr Flächen ausgewiesen werden, weil es "irgendwo nicht vorwärts geht", so Prechtel: "Wir müssen verantwortungsvoll mit unseren Flächen umgehen."

"Uns geht es darum", sagt Reiner Büttner zur Haltung der SPD-Fraktion, "dass Bauland genutzt werden kann, wenn es schon ausgewiesen wird." Die Kommune investiere in die Erschließung, Wohnungen seien notwendig. Die Baulandmodelle je nach Gebiet zu variieren findet Büttner richtig.

Für Sebastian Körber (FDP) ist entscheidend: "Wer ist am Ende der Eigentümer?" Er kann sich auch vorstellen, dass die Kommune die Flächen "zu hundert Prozent erwirbt: Dann tue ich mir planerisch leichter." Einen Zwang aber lehnt er ab.

Ebenso die Freien Wähler, erklärt Manfred Hümmer. Er will keinen Grundbesitzer innerhalb von wenigen Jahren zum Bau oder Verkauf zwingen, wenn der seine Fläche "für einen Enkel aufheben" will. Hümmer will nun abwarten, was die Stadtverwaltung vorschlägt.

OB Kirschstein hatte im März erklärt, noch 2017 die Reform in den Stadtrat einzubringen. Da wusste er wohl noch nicht, wie kompliziert die Materie sein kann. René Franz verspricht das Werk nun "auf jeden Fall für 2018". Das Baugebiet Oberer Schulweg in Reuth soll möglichst schon nach dem neuen Regelwerk behandelt werden.