Die Kosten im Griff: Energetische Sanierung finanzieren

Bremen - Ohne Geld läuft nichts. Wer sein Zuhause energetisch modernisieren möchte, muss die Kosten kennen und eine Finanzierung planen. Förderung ist ein wichtiger Grundpfeiler.

Die Entscheidung ist gefallen: Das Haus wird saniert - und zwar unter energetischen Gesichtspunkten. Das ist nicht nur ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz.

Bei steigenden Energiepreisen wollen viele Hausbesitzerinnen und -besitzer auch in Zukunft die Kontrolle über die laufenden Kosten behalten. Doch es stellen sich viele Fragen, was die Finanzierung der Sanierung anbelangt. Hier finden Sie Antworten.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Das kommt natürlich ganz darauf an. Etwa darauf, wie viel Wandfläche gedämmt werden muss, sagt Inse Ewen von der Verbraucherzentrale Bremen. Und allein eine Wärmepumpe koste mit Erschließung und Installation inzwischen 30 000 bis 35 000 Euro.

"Also ist man da relativ zügig bei einer Summe von 50 000 bis 100 000 Euro", sagt Ewen.

Dabei stellt sich immer die Frage: "Wie umfangreich mache ich das im ersten Schritt und welche Schritte mache ich vielleicht auch erst zu einem späteren Zeitpunkt?"

Was hat es mit dem Effizienzhaus auf sich?

Die staatliche Förderbank KfW hat Effizienzhaus (EH) genannte Standards entwickelt, um die Energiebilanz von Häusern bewerten zu können. Die EH-Standards geben an, wie hoch der Energiebedarf eines Hauses im Vergleich zu einem Referenzgebäude mit bestimmten Abmessungen und vorgegebenen technischen Eigenschaften ist.

Faustregel: Je kleiner die Zahl, desto sparsamer das Haus.

Bei der Sanierung lohnt es sich, auf höhere Effizienzhaus-Standards zu setzen, etwa auf 55 oder den derzeit höchsten erreichbaren Standard 40. Dazu rät die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online. Denn durch zusätzliche Fördermittel bleibe der Eigenanteil etwa gleich - dazu weiter unten mehr.

Nicht vergessen: Die laufenden Kosten für Energie sinken.

Auch Energieexpertin Ewen rät, durchrechnen zu lassen, wie viel mehr man tun muss, um einen höheren KfW-Standard zu erreichen. "Dann habe ich eben auch die Perspektive, dass ich meine Energiekosten auch zukünftig tragen kann." Denn je effizienter das Haus, umso geringer der Verbrauch. Und das spart bares Geld.

Effizienzhäuser haben einen sehr niedrigen Energiebedarf und damit geringere Betriebskosten. © Laura Ludiwg/dpa-tmn

Tipp: Vor Beginn jeglicher Maßnahmen sollte man sich unbedingt von unabhängigen Expertinnen oder Experten beraten lassen, empfiehlt die Stiftung Warentest. Eine erste Einschätzung gibt es zum Einstieg für wenig Geld bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Eine Übersicht über die Möglichkeiten kann auch der Modernisierungscheck von co2online geben.

Und dann kommen noch einmal andere Energieberaterinnen und Energieberater ins Spiel. Solche, die die Tätigkeit freiberuflich ausüben. Oder solche, die als Handwerker, Ingenieure oder Architekten ohnehin viel damit zu tun haben. Mit ihnen plant man die Details.

Diese Berater übernehmen etwa auch die Fördermittel-Anträge. "Freiberufliche Energieberater ermitteln das ganze Potenzial und schauen, was gemacht werden muss und kann", sagt Inse Ewen.

Wie gehe ich die Finanzierung an?

Die Beraterinnen und Berater legen Eigentümerinnen und Eigentümern dar, welche Optionen sie in welcher Reihenfolge haben. Sie helfen bei Kostenschätzungen und beim Einholen von Kostenvoranschlägen.

So verhindert man, deutlich zu niedrige Kosten anzusetzen oder eine Finanzierung in Unkenntnis der vielen verfügbaren Förderprogramme gewählt zu haben.

Inse Ewen skizziert folgendes Szenario: Es kann ärgerlich sein, wenn ein Eigentümer Schritt für Schritt vorgeht und schließlich einen Effizienzhaus-Standard erreicht, der ihm insgesamt höhere Zuschüsse oder Rückerstattungen beschert hätte, wenn er gleich alles in einem Rutsch gemacht hätte. Dann verschenkt man Geld.

Worauf achten beim Energieberater?

Sie oder er muss als "Energieeffizienzexperte für Förderprogramme des Bundes" auf der Seite www.energie-effizienz-experten.de gelistet sein. Wer auf der von der Deutschen Energie-Agentur (Dena) koordinierten Liste steht, hat die nötige Qualifikation nachgewiesen.

"Die Liste beinhaltet alle Berater und Beraterinnen, die in den Förderprogrammen beraten und die dafür nötigen Berichte schreiben können", erklärt Ewen. Das ist wichtig, weil der Bund viele seiner Fördermittel nur auszahlt, wenn ein qualifizierter Energieberater beauftragt worden ist.

Welche Beratungsleistungen gibt es?

Es gibt zwei verschiedene Varianten der Energieberatung, wie Alrun Jappe von der Stiftung Warentest erklärt:

Ein Sanierungsfahrplan gibt einen langfristigen und detaillierten Überblick über Maßnahmen und deren Einsparpotenzial. © Christin Klose/dpa-tmn

"Es ist immer gut, einen Energieberater einzubinden", sagt Jappe. "Wenn nur die Heizung modernisiert wird, ist das aber nicht zwingend vorgeschrieben." Das sei momentan vielleicht auch ganz gut so, weil Energieberater im Moment völlig überlaufen sind. "Da wartet man teilweise auch schon monatelang auf den Termin."

Was ist mit den Kosten für die Beratung an sich?

Eine gute Nachricht: Die qualifizierte Energieberatung vorab ist selbst hoch gefördert, erklärt Inse Ewen. Von den anfallenden Kosten für Vor-Ort-Beratung oder einen individuellen Sanierungsfahrplan werden 80 Prozent aus Bundesmitteln gefördert - jedoch höchstens 1300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. "Nur 20 Prozent bleiben dann als Eigenanteil beim Verbraucher", sagt Ewen.

Nicht nur, dass der Berater die eigentlichen Förderanträge übernimmt. Er kümmert sich auch selbst um den Förderanteil seines Honorars. "Sie suchen sich den Experten, und der kümmert sich darum, dass er die Förderung für diese Beratung bekommt", fasst Inse Ewen zusammen. Unterm Strich bekomme man ein Rundum-Sorglos-Paket.

In welcher Höhe lassen sich durch eine Sanierung Energiekosten einsparen?

Welche Maßnahmen sinnvoll sind, was sie kosten und wie hoch das Energie-Einsparpotenzial ist, muss individuell für jede Immobilie ermittelt werden. Einen ersten Überblick gibt etwa auch hier der Modernisierungscheck von co2online.

So geht's: Man trägt Angaben zu Heizungsart, Baujahr und Gebäudestandort sowie Verbrauchs- und Abrechnungsdaten in einen Online-Rechner ein. Auf dieser Basis erhält man Aussagen zur Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen am eigenen Gebäude.

Was selbst ohne Wärmepumpe und Solaranlage bereits machbar ist, zeigt ein Fallbeispiel von co2online: ein Einfamilienhaus mit 155 Quadratmetern Wohnfläche in Brandenburg, Baujahr 1923 mit alter Heizkesselheizung und Stromdurchlauferhitzern fürs Wasser.

Mit dem Austausch der Fenster und neuer Dämmung lässt sich viel Energie einsparen. © Alexander Ludwig/dpa-tmn

Folgende Maßnahmen brachten das Haus den Angaben zufolge auf den energetischen Stand eines Neubaus:

Knapp 60 Prozent reale Energieeinsparung seien durch die Sanierung insgesamt erzielt worden. Die Verbrauchsminderung beläuft sich auf gut 16 000 Kilowattstunden (kWh) Heizenergie jährlich.

Gesamtkosten der Maßnahmen: 43 000 Euro.

Gewinnt eine Immobilie durch Sanierung an Wert?

Ja, das kann man so sagen. "Letzten Endes kommt es bei Immobilien in erster Linie auf die Lage an, das hat sich auch in Zeiten der Energiekrise nicht geändert", sagt Alrun Jappe.

Aber sicherlich bekomme man für ein schlecht oder gar nicht saniertes Haus weniger: "Es hat einen viel niedrigeren Kaufpreis als eine sanierte Immobilie, das ist ganz sicher."

Eine Wertsteigerung energetisch sanierter Immobilien ergibt sich nicht nur aus den niedrigeren Nebenkosten, sondern auch aus dem gestiegenen Wohnkomfort. "Zum Beispiel, weil sich die Raumtemperatur besser regulieren lässt, es keine zugigen Ecken mehr in der Wohnung gibt oder moderne Lüftungsanlagen Staub und Pollen aus der Luft filtern", heißt es etwa von der Dena.

Je nach Sanierungsumfang kann das Haus auch wertvoller werden, weil es durch eigene Stromproduktion klimaneutral geworden ist, so die Dena weiter: "Auf das Dach kommt eine Solaranlage, die pro Jahr so viel Strom erzeugt, dass es auch für die Wärmepumpe reicht."

Was bringt eine zusätzliche Solaranlage?

Die Beratungsgesellschaft co2online rechnet vor: Eine Solaranlage, oft auch Photovoltaikanlage genannt, kostet zwischen 6000 und 12 000 Euro mit 4 bis 10 Kilowatt peak (kWp) Leistung für ein durchschnittliches Ein- oder Zweifamilienhaus.

Tipp: Wer mit seiner Anlage unter 10 kWp bleibt, muss keine Gewerbesteuer zahlen. Außerdem lässt sich hier der Papierkrieg mit dem Finanzamt durch zwei Meldungen auf ein Minimum reduzieren.

Fehlt nur noch ein passender Stromspeicher, der je nach Kapazität zusätzlich mit 5000 bis 14 000 Euro zu Buche schlägt.

Pro installiertem Kilowatt Solarleistung erhält man dann eine nutzbare Energiemenge von 900 bis 1100 Kilowattstunden (kWh) Strom pro Jahr, erklärt co2online.

Wie viel davon würde eine Wärmepumpe verbrauchen?

Je nach Art der Wärmepumpe und Wärmebedarf des Hauses kann der Energieverbrauch einer Pumpe extrem unterschiedlich sein.

Ein beispielhafter Vergleich für ein Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern Wohnfläche, der die mögliche Spannbreite je nach Konstellation verdeutlicht:

Welche Fördermittel vergibt der Bund?

Die möglichen Zuwendungen von dieser Seite sind in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) festgeschrieben. Die zuständigen Stellen sind zum einen das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und zum anderen die KfW.

Auch wenn seit Einführung der BEG im Juni 2021 die Richtlinien bereits drei Mal geändert, Programmteile gestrichen und Zuschüsse gesenkt worden sind, kann die Förderung nach wie vor attraktiv sein.

Bei einer Komplettsanierung des Hauses sind etwa ein zinsvergünstigter Kredit von bis zu 150 000 Euro und ein Tilgungszuschuss von bis zu 37 500 Euro drin, wenn der Energiebedarf danach mindestens zu 55 Prozent mit erneuerbaren Energien gedeckt wird, fasst die Stiftung Warentest zusammen.

Für Gebäude, die zu den energetisch schlechtesten 25 Prozent des bundesweiten Gebäudebestands gehören ("Worst Performing Buildings") sind sogar bis zu 45 000 Euro Tilgungszuschuss drin.

BAFA, KfW: Und wo ist da der Unterschied?

Geht es um die komplette Sanierung eines Gebäudes zum Effizienzhaus, ist die KfW die richtige Ansprechpartnerin. Sie vergibt Förderkredite zu günstigeren Zinssätzen und mit Tilgungszuschüssen.

Für energetische Einzelmaßnahmen gibt es aber seit Mitte August 2022 keine Kredite mehr von der KfW. Für sie ist seitdem allein das BAFA zuständig. Dort können Bargeldzuschüsse für das oder die Vorhaben beantragt werden.

Je nach Art erhält man pro Maßnahme zwischen 10 und maximal 40 Prozent der Kosten als Förderung, wenn die Arbeiten von Fachunternehmen ausgeführt werden und die Kosten aller Maßnahmen 60 000 Euro pro Wohneinheit im Kalenderjahr nicht übersteigen.

Die aktuelle Förderübersicht gibt es auf der BAFA-Seite. Es gibt vier Förderblöcke, die jeweils verschiedene Maßnahmen umfassen:

Eine genaue Aufschlüsselung nach Einzelmaßnahmen samt minimaler und maximal möglicher Förderung findet sich auf dem Energiewechsel-Portal des Bundeswirtschaftsministeriums.

Handelt es sich um ein "Worst Performing Building", gibt es bei den Einzelmaßnahmen 5 Prozent Bonus obendrauf. Bedingung: Sie werden auf das Niveau eines Effizienzhauses 40 oder 55 saniert. Darauf weist die Energieberatung der Verbraucherzentrale hin.

Was das in Euro bedeutet? Ein Beispiel: Den höchsten Zuschuss in Höhe von bis zu 18 000 Euro gibt es der Stiftung Warentest zufolge für Wärmepumpen, die als Wärmequelle Wasser, Abwasser oder das Erdreich nutzen. Ersetzt die Pumpe eine alte Öl- oder Gasheizung, gibt es sogar bis zu 24 000 Euro Zuschuss.

Wie sieht es mit der Fachplanung und Baubegleitung aus?

Fachplanung und Baubegleitung sind im BEG quasi als fünfter Förderblock festgeschrieben. Der Fördersatz beträgt hier 50 Prozent.

Die jährlichen förderfähigen Ausgaben für Planung und Begleitung sind dabei gedeckelt, beispielsweise auf 5000 Euro pro Kalenderjahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern, erklärt das BAFA.

Für die Förderung von Einzelmaßnahmen und für die Baubegleitung muss übrigens nur ein Antrag gestellt werden, auch wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen geplant sind.

Die Antragstellung für eine energetischen Fachplanung und Baubegleitung, erfordert die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten. © Zacharie Scheurer/dpa-tmn

Wichtig: Der Antrag muss vor Abschluss jeglicher Lieferungs- oder Leistungsverträge mit Unternehmen oder Handwerkern gestellt werden. Sonst gibt es am Ende keine Förderung.

Zu früh sollte man den Antrag aber auch nicht stellen: Ohne konkrete Angebote kennt man die Kosten nicht und riskiert am Ende, Förderung zu verschenken.

Was gibt es bei einem Sanierungskredit zu beachten?

Bei einem KfW-Kredit für eine energieeffiziente Komplettsanierung ist der Zinssatz fast schon Nebensache. Durch den Tilgungszuschuss ist er in aller Regel unschlagbar günstig. "Wenn man das umrechnet, bekommen Sie einen negativen Effektivzins", sagt Kreditexpertin Jappe.

Trotzdem: Ob ein Darlehen im individuellen Fall günstiger mit oder ohne KfW zu haben ist, lässt sich mit einem Rechner der Stiftung Warentest ermitteln.

Wichtig zu wissen: Selbst ein KfW-Kredit wird am Ende nicht von der KfW direkt vergeben. "Da müssen die Kreditnehmer eine Bank finden, die den Kredit vermittelt", erklärt Jappe. Letzten Endes liefe es oft auf die Hausbank hinaus.

Und was ist mit Darlehen für Einzelmaßnahmen?

Mit Krediten für Einzelmaßnahmen kann es schwierig werden. "Bei kleineren Summen, wie sie bei Sanierungen häufig sind, sträuben sich die Banken sehr oft, weil sie daran zu wenig verdienen, aber in Haftung gehen müssen", sagt Jappe.

Wo die Grenze liegt, ab der Banken mit höherer Wahrscheinlichkeit mitziehen, lässt sich pauschal nicht sagen. "Das hängt auch immer von der individuellen Situation ab, was man für ein Verhältnis hat zu der Bank, ob man da sonst Kredite laufen hat", sagt Jappe.

Die Mindestkreditsumme, die die Warentester in ihren Vergleichen abfragen, liegt bei 50 000 oder 60 000 Euro.

Nichtsdestotrotz gilt: "Möglich machen können die Banken das alles, aber sie müssen halt irgendwie ein Interesse daran haben."

Ansonsten muss man in den vielleicht sauren Apfel der privaten Vorfinanzierung beißen - also bereits genug Geld auf der hohen Kante haben. Denn den BAFA-Bargeldzuschuss gibt es erst nach Abschluss der Arbeiten. "Das muss man sich leisten können", sagt Jappe.

Berechne ich die Kreditsumme mit oder ohne Förderung?

Martin Brandis vom Verbraucherzentrale Bundesverband rät: Eigentümerinnen und Eigentümern, die ihre Sanierungsmaßnahmen mittels Kredit finanzieren, sollten die Zuschüsse nicht schon bei der Aufnahme des Darlehens einrechnen.

Besser sei es, den Gesamtbetrag aufzunehmen, um beim Bezahlen der Handwerkerrechnungen nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

Clever sei es dann aber, Sondertilgungen mit dem Kreditgeber zu vereinbaren, damit die BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen bei Auszahlung direkt in die Abzahlung des Darlehens fließen können.

Wo gibt es sonst noch finanzielle Unterstützung?

"Ich sollte mich immer auch noch mal vor Ort erkundigen, ob es zusätzliche Förderprogramme gibt", rät Inse Ewen. "Ich muss mich dann nicht entscheiden, Landesmittel oder Bundesmittel zu nehmen, sondern ich darf sie in der Regel beide nutzen."

Neben Bundesländern und Kommunen gebe es manchmal auch Landkreise, die noch einmal eigene Förderprogramme haben. "Da sollte ich mich auf jeden Fall auch schlaumachen, was vor Ort vielleicht noch zusätzlich möglich ist", rät die Expertin.

Vom Bundeswirtschaftsministerium gibt es beispielsweise auf dem Portal www.energiesicher.de einen Förderwegweiser.

Auch die Energieberater haben in aller Regel den Überblick über die Fördertöpfe und Fördermöglichkeiten, sagt Ewen. "Man sollte immer im Kopf behalten: Es ist keine Entscheidung entweder oder."

Für die Installation von Photovoltaikanlagen an Privathäusern stehen verschiedene Förderungen von Bund und Ländern zur Verfügung. © Laura Ludiwg/dpa-tmn

Das Motto lautet: Mitnehmen, was geht.

Neben den BEG-Programmen kann es sich also lohnen, einen Blick hinein in die Förderlandschaft zu werfen. Einige Bundesländer und Kommunen unterstützen beispielsweise den Kauf von Photovoltaikanlagen. Was an finanzieller Unterstützung für wen wo verfügbar ist, listet etwa auch der Fördermittel-Check von co2online auf.

Gibt es auch eine steuerliche Förderung?

Ja. Über drei Jahre verteilt lassen sich 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen, heißt es vom Bundesfinanzministerium. Die Höhe der möglichen Steuerersparnis ist aber auf 40 000 Euro pro Wohnobjekt gedeckelt.

Wichtig: Das alles geht nur unter zwei Bedingungen:

Der Steuerbonus sei interessant für alle, die – aus welchen Gründen auch immer – vorab keine Fördermittel beantragen wollten, sagt Alrun Jappe. "Da muss man zwar die gleichen Voraussetzungen erfüllen, aber man braucht keinen Energieberater." Es reiche dann eine Bescheinigung des ausführenden Unternehmens.

Nicht vergessen: Es geht nur eins von beiden. Wer gefördert worden ist, kann nicht mehr steuerlich absetzen.

Verglichen etwa mit Kredit oder Zuschüssen gilt für den Steuerbonus: Was man hinterher unterm Strich rausbekommt, ist auch nicht so hoch, sagt Jappe. Das gelte gerade bei größeren Maßnahmen. "Aber für manch einen ist das sicherlich der unkomplizierte Weg."

Egal ob Einzelmaßnahme oder Komplettsanierung: In jedem Fall muss man sich entscheiden, ob man Förderung beantragen oder die Kosten von der Steuer absetzen möchte, bevor die Arbeiten losgehen.

Übrigens: Wie die Maßnahmen kann auch die energetische Fachplanung und Baubegleitung steuerlich gefördert werden. Die Kosten dafür dürfen direkt zu 50 Prozent abgesetzt werden. Sie müssen nicht über mehrere Jahre verteilt werden.

Welche Spartricks gibt es bei der geförderten energetischen Sanierung?

Mit Hilfs- und Zuarbeiten sind Ersparnisse drin. "Eigenleistungen sind zwar grundsätzlich nicht förderfähig", erklärt Inse Ewen.

Aber wer bei einer Dachsanierung beispielsweise schon einmal das alte Dämmmaterial entfernt, kann natürlich die Gesamtkosten reduzieren. "Aber die eigentliche fachgerechte Ausführung, die muss von Anfang an durch das jeweilige Unternehmen erfolgen."

Muss ich mich auf BAFA-Zuschüsse oder Steuerermäßigungen festlegen?

Nein. Festgelegt auf eine Förderschiene ist man nur bei einer Komplettsanierung mit KfW-Kredit.

Für die Schritt-für-Schritt-Variante mit verschiedenen einzelnen Maßnahmen gilt: "Ich bin nie gezwungen, mich komplett festzulegen", erklärt Inse Ewen.

So kann man sich beispielsweise für eine Heizungsmaßnahme einen Bargeld-Zuschuss vom BAFA holen, für die neuen Fenster aber die steuerliche Begünstigung wählen.

Für ein und dieselbe Maßnahme gilt jedoch: "Ich kann keine Förderung in Anspruch nehmen und zusätzlich das Ganze noch bei der Steuer einreichen, das geht eben nicht", erklärt Ewen.

Das Aufsplitten habe in der Praxis vor allem dann Relevanz, wenn eine Maßnahme eilig ist und die Zuschuss-Variante zu lange dauern würde, etwa wegen des nötigen Antrags.

In diesem Fall zahlt man die Maßnahme erst einmal komplett selbst, kann diese bei der Steuererklärung aber immer noch angeben. "Dadurch habe ich sozusagen immer ein Netz und doppelten Boden", sagt Ewen.

Ist auch die energetische Sanierung einer Eigentumswohnung förderfähig?

Auf jeden Fall. "Allerdings haben Eigentumswohnungen ja immer die Schwachstelle, dass ich relativ häufig die Eigentümergemeinschaft fragen muss", erklärt Verbraucherschützerin Ewen.

Eine Sache funktioniert aber immerhin noch vergleichsweise unkompliziert: Wer in seiner Altbau-Wohnung gerade so gut wie alles neu macht und beispielsweise alle Tapeten heruntergerissen hat, kann über eine Innenwand-Dämmung nachdenken, rät Ewen.

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