Kosten in Deutschland steigen: Darf mein Vermieter jetzt auch die Miete erhöhen?

Nürnberg - Die Preise für Strom, Gas, Sprit und Lebensmittel in Deutschland steigen aufgrund des Ukraine-Kriegs immer weiter an. Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich nun, ob die Preissteigerungen auch Auswirkungen auf die Miete haben können? Die Antwort ist nicht so einfach.

In Deutschland ist eine Mieterhöhung immer an bestimmte Bedingungen geknüpft, die gesetzlich im BGB geregelt sind. Diese rechtliche Grundlage gilt trotz steigender Preise. "Es gibt bestimmte Regeln, innerhalb derer ein Vermieter die Miete erhöhen kann. Grundlos geht das nicht", stellt Dr. Bernhard Söder von Admires Immobilien Management in Ansbach klar. Dies bestätigt auch Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand bei "Haus & Grund Bayern" der Passauer Neuen Presse: "Mieten können nur nach streng vorgegebenen gesetzlichen Regeln erhöht werden. Da spielt es keine Rolle, wie sich die Preise, genauer die Inflation, entwickelt", sagte sie dem Blatt.

Eine Erhöhung der Miete ist unter anderem aufgrund des Mietspiegels möglich. Im Mietspiegel wird der Preis festgelegt, innerhalb derer sich die Mieten in einer Stadt oder Region bewegen dürfen. Liegt die Miete eines Objekts deutlich darunter, kann der Vermieter erhöhen. Hier kommt es aber auch auf die Ausstattung, Lage und Quadratmeteranzahl der jeweiligen Wohnung an. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch ein Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Zudem gibt es gewisse Limits. "In einer Region mit angespannter Wohnungslage darf der Vermieter nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Dies ist zum Beispiel in Nürnberg der Fall. Die Erhöhung kann dabei auch in Teilbeträgen abgerechnet werden", erklärt Söder.

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Modernisierung der Immobilie. Auch hier ist die Rechtslage im BGB geregelt: Bei energetischen Sanierungen darf der Vermieter beispielsweise acht Prozent der Kosten in eine Mieterhöhung umwandeln (anteilig je nach Anzahl und Größe/Quadratmeterzahl der Wohneinheiten), zum Beispiel bei einer Dämmung von außen oder der Einbau einer effektiveren Heizung. Dadurch verringern sich auch die Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter - ein durchaus positiver Effekt.

Preiserhöhung bei den Nebenkosten - Das müssen Mieter wissen

Die höheren Preise für Heizen, Strom und Wasser rechnet der Vermieter dagegen über die Nebenkosten ab. "Darunter fallen beispielsweise die Kosten für Müll, Versicherungen, Energie, Wasser und Abwasser, den Winterdienst oder die Reinigung des Treppenhauses", so Söder. Die unterschiedlichen Firmen stellen die Kosten dem Vermieter in Rechnung. Dieser legt die Beträge der Rechnungen dann auf die Mieterinnen und Mieter um - je nach Größe der Wohnung. "Das sind alles tatsächliche Kosten, die beim Vermieter anfallen und die ohne Aufschlag an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden", stellt der Experte klar.

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Bei den Nebenkosten kommt es darauf an, wie viel Energie Sie tatsächlich verbraucht haben. Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich allerdings immer auf das Jahr zuvor. Sprich: In den kommenden Monaten rechnet der Vermieter erstmal die Kosten für das Jahr 2021 ab.

Vermieter erhöht Vorauszahlung für Nebenkosten - geht das?

Die Energiepreise sollen in diesem Jahr um bis zu 60 Prozent steigen. Somit können Vermieter auch die Vorauszahlung für Nebenkosten nach erfolgter Abrechnung erhöhen. Das wird jedoch erst für das Jahr 2023 interessant.

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Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung verbleiben dagegen beim Vermieter. Muss die Heizung repariert werden oder neue Fenster eingebaut, dann trägt der Vermieter die Kosten dafür. Auch, wenn beispielsweise die Heizungsfirma höhere Preise für Anfahrt (Spritkosten) und Material (Rohstoffknappheit) berechnet. Die Wartung von Anlagen ist dagegen wiederum Teil der Nebenkosten.

Lediglich bei einem Indexmietvertrag könnte die Miete ohne ersichtlichem Grund erhöht werden, da sich laut Vertrag die künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten orientieren. Hier wird oft die Inflationsrate als Messgröße herangezogen. Diesem speziellen Sonderfall haben Mieterinnen und Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung zugestimmt. Sie müssen die Mieterhöhung somit hinnehmen.

Dieser Artikel wurde am 20. März um 12.05 Uhr aktualisiert.