Studien-Reihe der Postbank
Überblick: Wo in Bayern die Immobilien-Preise noch vergleichsweise moderat sind
13.6.2022, 16:32 Uhr
Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten, wie der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt: Während sich die Nettokaltmieten 2021 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um nominal 4,95 Prozent verteuerten, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 17,22 Prozent zu.
Der sogenannte Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt der Auswertung zufolge die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten.
Besonders hoch ist er in Küstengebieten, Großstädten und in weiten Teilen Bayerns. Vervielfältiger unter 22,5 (niedrigster Wert) sind überwiegend nur noch in ländlichen Gebieten des östlichen Mitteldeutschlands sowie im Saarland zu finden.
Im Süden Bayerns laufen die Kaufpreise den Mieten davon
Der Landkreis Nordfriesland weist mit 82,3 den höchsten Vervielfältiger und somit den größten Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Kaufpreis aus. In den Top Ten liegen auch die bayerischen Landkreise Miesbach und Garmisch-Partenkirchen. Hier laufen die Kaufpreise den Mieten davon – der Vervielfältiger beträgt hier 51,7 bzw. 45,1.
Laut Wohnatlas sieht die Lage in den Metropolen ähnlich aus: Die Großstadt mit dem höchsten Vervielfältiger ist Hamburg. 2021 betrug er 43,2 – und stieg um 4,7 im Vergleich zum Vorjahr an. Auch in München, Berlin und Potsdam liegt der Vervielfältiger bei mehr als 40. Dies bedeutet also, dass dort durchschnittlich mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären.
Von den „Big 7“, den größten deutschen Metropolen, liegen auch Düsseldorf und Frankfurt am Main in den Top Ten der Großstädte mit dem größten Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete, zeigt die Analyse. Doch auch außerhalb der Big 7 sind kleinere Städte wie Rosenheim (36,4) und Landshut (35,3) betroffen.
Beim Kauf auch die künftige Preisentwicklung berücksichtigen
Wer ein Objekt im Auge habe, sollte neben der Relation von Kaufpreis und Miete auch die künftige Preisentwicklung bei der Bewertung heranziehen, empfehlen die Autoren der Studienreihe. Pauschal gilt: Die Ertragschancen einer Immobilieninvestition sind umso größer, je geringer der gegenwärtige regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte jährliche Preisentwicklung in Prozent ist.
Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, muss bei einem hohen Vervielfältiger mit einer geringeren anfänglichen Mietrendite rechnen. Für 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2021 Vervielfältiger von über 30 und wiesen damit ein sehr hohes Preisniveau auf. Darunter befinden sich einige Landkreise und kreisfreie Städte, für die das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine negative Preisentwicklung bis 2035 prognostiziert.
Investitionschancen-Index: moderate Preise und Wertsteigerungen
In diesen Regionen würden Käufer Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssen künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Starke künftige Verluste mit Werten von minus 0,5 Prozent oder weniger, kombiniert mit einem Vervielfältiger über 30, zeigen zum Beispiel auch die Städte Amberg und Schweinfurt.
Andere Regionen bieten trotz aktuell hoher Preise aber bei genauerer Betrachtung noch Möglichkeiten, wie es heißt. Der "Investitionschancen-Index" liefert Antworten darauf, wo Kaufinteressierte derzeit noch moderate Preise bei prognostizierten Wertsteigerungen finden. Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. Die realen Wertzuwächse bis 2035 sollten positiv sein.
Diese beiden Kriterien treffen auf sechs Landkreise zu, die damit sehr gute Investitionschancen im Vergleich zu anderen deutschen Regionen bieten: In Bayern ist darunter der Landkreis Straubing-Bogen zu finden - mit prognostizierten realen Preiszuwächsen von 0,52 Prozent pro Jahr bei noch moderaten Vervielfältigern.
Für Selbstnutzer ist auch eine leicht negative künftige Preisentwicklung interessant
Für Selbstnutzer, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter könnte auch ein Investment in 16 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung und moderaten Kaufpreisen mit Vervielfältigern kleiner als 25 interessant sein, so die Wohnatlas-Studie: Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto mehr verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet.
"Trotz prognostizierter leichter Wertverluste bietet eine über lange Zeit selbst genutzte Immobilie oft Vorteile wie mietfreies Wohnen im Alter und kann wichtiger Teil der Vorsorgestrategie sein", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft
Postbank und Deutsche Bank. "Jedes Objekt muss im Einzelfall auf Lage und Bausubstanz geprüft werden, dabei können Immobilienexperten helfen."
Landkreise in Bayern, die einen Vervielfältiger unter 25 aufweisen, gibt es laut Wohnatlas nur sehr wenige: Sie sind im Norden und Osten Bayerns zu finden. Im Großraum Nürnberg liegen sie bei mehr als 30. In Unter- und Oberfranken sind ein paar Flecken zu sehen, die zwischen 25 und 30 liegen.
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